söndag 5 november 2017

Vad sker på fastighetsmarknaden? Är slutet nära?


What sustains and supports the value of residential real estate is, among other things, unblinking faith. “House prices don`t fall” is not so much an economic assertion as a theological one. Our grandparents or great grandparents would be astonished to hear it. Their own experience taught them that house prices, on average, don`t rise” (James Grant, Mr Market Miscalculates: The Bubble Years and Beyond, s 160)'

Har kommit "oroande tecken" på fastighetsmarknaden den senaste tiden där man bland annat kunnat se abrupta fall i Malmö och Stockholm. Det är inga små fall utan det handlar om uppåt 15%. Dock ska det tilläggas att försäljningen varit liten och det som är intressant är framförallt den fortsatta utvecklingen kommande halvåret.

Det är alltså för tidigt att säga något definitivt och man får följa upp och se den fortsatta utvecklingen. Vid ett större långvarigt fall är implikationerna oerhörda och Sverige skulle vid ett större fall (-35%) gå in i en av de värsta, eller kanske till och med värsta krisen, sedan 1930-talet.

För de som haft ögon att se med har det varit tämligen uppenbart hur detta kommer sluta på sikt och jag skrev om detta för några år sedan:


Jag betona förstås i inlägget ovissheten och att det förmodligen skulle ta väldigt många år innan några problem uppstod. Därför är jag skeptisk till om vi verkligen skulle redan ha sett slutet nu på fastighetsbubblan. Min ödmjuka åsikt är att det förmodligen krävs högre ränta, högre amortering eller en recession för att sätta stoppa på eländet.......

Tino Sanandaji, en av få nationalekonomer som faktiskt tillför nytta till samhället, beskriver situationen bäst:

"Sverige har under det senaste decenniet byggt upp ett skuldberg. Statsskulden är förhållandevis låg på 1.200 miljarder kronor, ca 30 procent av BNP. Däremot har den privata sektorn – dvs hushållen och företagen – kraftigt ökat sina skulder så att Sveriges privata skuldsättning nu är bland de högsta i världen. Tidigare i år passerade den privata sektorns skulder 10.000 miljarder kr, en fördubbling på drygt tio år, utan att milstolpen fick någon uppmärksamhet.

Detta har skett parallellt med en expanderande bostadsbubbla underblåst av nytryckta pengar. Andra orosmoln inkluderar finansieringsgap i kommunsektorn, resursbrist i välfärden, överbelastning i vården, urgröpt pensionssystem samt inte minst det växande utanförskapet bland dem med utländsk bakgrund.
De systemrisker som överbelåning medför har uppmärksammats av bland andra riksbankschefen. Trots detta påstås att det går fantastiskt för Sverige och att Sverige har en urstark ekonomi. Anders Borg konstaterade med en zoologisk metafor att ”Sverige är nu Europas tigerekonomi”, medan Magdalena Andersson använde en liknelse från motorvärlden ”Svensk ekonomi är urstark, går lika bra och snabbt som en nyproducerad Tesla”.

Denna överdrivna bild har ofta okritiskt upprepats av pressen. Aftonbladet uppmanar sina läsare ”Lägg champagnen på is” och skriver ”Sluta oroa dig – det går hur bra som helst för Sverige”, medan Expressen tidigare har kallat Sverige ”bäst av världens ekonomier”.

Det går dock inte särskilt bra för Sverige. Tillväxt av BNP per capita har legat och förväntas även närmaste åren ligga under sitt historiska genomsnitt. De till synes starka tillväxtsiffrorna som saluförs innehåller i själva verket luft i form av en flyktingdriven befolkningsökning. Det är resurser per person som avgör länders välfärd och privata köpkraft, inte dess folkmängd. Nationens välstånd mäts därför med BNP per invånare. Trots att detta tillhör allmänbildningen och lärs ut i skolan började Alliansregeringen i smyg att exkludera BNP per invånare mått ur statsbudgeten – vilket jag var först med att uppmärksamma. Detta är ett av många tricks som används för att kamouflera den svaga tillväxten." (Tino Sanandaji)
Lägg märke till att historiskt (<1990) följde fastighetspriserna någorlunda inflationen. Sedan uppstod episoden med avsågade centralbankirer och total ansvarslöshet. Liknande graf kan ses om man betraktar den amerikanska fastighetsmarknaden.
https://www.kickstarter.com/projects/2079803541/tio-tusen-miljarder-lanekalas-i-folkhemmet?ref=email


Att ingen politiker tagit ansvar och försökte sätta hinder för detta är så ansvarslöst och kortsiktigt att man närmast borde återinföra dödsstraffet.

Stefan Ingves var länge en röst som propagerade för reson och ansvarstagande när det kom till fastighetsmarknaden. Men i samband med att han vägrade sänka räntan började en del politiker och framförallt obegåvade nationalekonomer ifrågasätta riksbankens beslut att inte sänka räntan. Dessa individer anser att inflationsmålet bör stå över allt annat och att det är fel om man som centralbank inte maxar tillväxten (skuldtillväxten) för ett land enskilda år.

Istället för att ta ansvar och riskera sin position som centralbankschef valde Ingves att kasta in handduken, detta agerande är i mina ögon oförlåtligt.  Ingves försöker förstås gardera sig inför en eventuell fastighetskrasch med att utfärda diverse "varningar" om bostadspriserna. I mina ögon är Ingves inget annat än en tjänsteman som svek sitt uppdrag och jag hoppas innerligt att han går ner i historien på detta sätt.

Med tanke på mitt uttalande om Bitcoin för någon månad sedan så får man bara konstatera ödmjukt att timing är oerhört svårt. Fastighetsbubblan i Sverige är till skillnad från bitcoin ingen traditionell mani och därför är det omöjligt att säga något förrän fastighetspriser börjat vända ner rejält. Om man dock inte bevakar bostadsmarknaden det kommande året är man en dåre.

"Vad man ytterst bör diskutera är om utvecklingen som skett de senaste 15 år på bostadsmarknaden och i hushållens skuldsättning är rimlig? Är det rimligt att huspriser och skuldsättning ökar med 5-6% mer än inflation under en så pass lång tid, när historiskt fastighetspriserna ungefär gått likt inflationen? Är det rimligt att man kunnat belåna hela bostaden i Sverige och ovanpå det ta amorteringsfria lån? När väl de amorteringsfria lånen löper ut, kommer hushållen klara av chocken på privat ekonomin när lånet skall betalas tillbaka? Är det rimligt att amorteringstakten ligger på 148 år vilket skulle innebära att våra barnbarn betalar av det sista på de lånen vi tar idag? När blir en skuldökningstakt orimlig om en ökningstakt om 5-6% över inflationen ej är det?" (tidigare inlägg)

Ytterst bör man fråga sig vad konsekvenser blir för Sveriges ekonomi när alla är så upplånade och saknar sparande att de inte kan ta risken och starta något företag?

Frågan är om inte människor ytterst styrs av incitament och med nollräntor vad är det som verkligen uppmuntras att man gör i samhället?

Spara pengar och leva inom sina medel? Eller ska man istället "investera" i en fastighet genom att gjuta fast en riskokare i köket (du vet vem du är). Kan det vara så att tillväxten i en ekonomi kan drivas upp kortsiktigt genom skuldtillväxt (10-15 år), men att detta sker på bekostnad av felallokering i ekonomin långsiktigt?

Finally, we must question the morality of Fed programs that trick people (as if they were Pavlov's dogs) into behaviors that are adverse to their own long-term best interest. What kind of government entity cajoles savers to spend, when years of under-saving and overspending have left the consumer in terrible shape? What kind of entity tricks its citizens into paying higher and higher prices to buy stocks? What kind of entity drives the return on retirees' savings to zero for seven years (2008-2015 and counting) in order to rescue poorly managed banks? Not the kind that should play this large a role in the economy." (Seth Klarman, Q3 2012 Shareholder Letter)

"If economics were a hard science like chemistry, you’d mix a little of this with a bit of that and the concoction would lead to strong economic growth, full employment, rising home prices, buoyant financial markets, and low inflation every time. But economics is a soft science, and real life simply doesn’t work so predictably. Though economists might wish otherwise, economics is, at its core, behavioral.  Modern economies are too complex to be reliably modeled; their connections and correlations are lose and imprecise, the second- and third-order effects largely immeasurable the fickle vagaries of individual and aggregate human behavior utterly unknowable.Put an economist in a powerful government job and provide levers that can be pulled to start the printing presses, set reserve requirements, fiddle with the Fed funds rate, expand the Fed’s balance sheet, and deliver indecipherable communiqués, and that economist will feel compelled to pull those levers. He or she, like a monkey with a typewriter, might even give us Shakespeare (or Adam Smith) on occasion. But mostly that economist will spout gibberish, a mélange of untested and potentially counterproductive measures that unleash all manner of unintended consequences." (Seth Klarman, 2012 letter) 


Inga kommentarer:

Skicka en kommentar