torsdag 26 mars 2015

Kinas fastighetsmarknad fortsätter försvagas

Jag har från och till letat efter grafer över fastighetskraschen i USA, för att kunna jämföra den grafen med den kinesiska fastighetsmarknadens nedgång och plötsligt finner man det man söker. Den gula linjen representerar den kinesiska fastighetsmarknaden sedan "toppen" och den blåa representerar den amerikanska fastighetsmarknaden inför finanskrisen. Den första vertikala grå linjen anger när USA gick in i en recession och den andra grå linjen anger när Lehman kollapsa. Y axeln anger den procentuella förändringen i fastighetspriserna i förhållande till föregående år och x axeln anger antalet månader sedan "topp".

(se även tidigare inlägg om Kinas ekonomin, här och här)


Det ser ut som att fallet på den kinesiska fastighetsmarknaden varit hastigare än fallet på den amerikanska fastighetsmarknaden inför finanskrisen. Det är viktigt att poängtera att den kinesiska regimen mycket väl kan vända denna trenden, men då förskjuts bara kraschen några år. Jag gör inga prognoser, men jag kan konstatera att det börjar se allt mer illa ut. För tillfället har fallet månad över månad saktat in och vi får se om hastigheten tilltar igen eller regimen lyckas "rädda" ekonomin kortsiktigt. En krasch är ingen händelse, utan en långsam utdragen process. Den nedåtgående trenden kommer behöva fortsätta en tid till innan "verklig" problematik uppstår.

Som det ser ut nu bör man ta höjd för en kollaps i den kinesiska ekonomin de kommande 1-2 åren, men det finns förstås inga garantier och regimen kanske lyckas vända trenden. Å andra sidan föredrar jag att ta hänsyn till risker och riskerna har ökat betydligt för en krasch den senaste tiden.

Kollapsen i de flesta råvaror är en reflektion av allt sämre efterfråga i den kinesiska ekonomin. Rika kineser har övergått till att spekulera på aktiemarknaden istället för fastighetsmarknaden och det är ofta rika kineser som drivit uppgången i fastighetspriserna. Intresset för fastighetsmarknaden är alltså på nedgång och istället har Shanghai composite index gått upp drygt 85% på ett år. Denna uppgången har skett samtidigt som Kinas tillväxt saktat in markant och fastighetsbolag börjat ställa in betalningar. Uppgången på Shanghai composite har skett utan något fundamentalt understöd och är helt vansinnig. Belåningen bland spekulanter har skjutit i höjden och uppgången kommer förmodligen sluta som alla maniska faser gör, jävligt illa.

Shanghai compsite index
Vad kommer ske när aktiemarknaden kraschar och ruinerar spekulanterna? Kommer en sådan krasch leda till tvångsförsäljningar på fastighetsmarknaden? Kommer "rika" spekulanter tvingas sälja av sina 10 tomma lägenheter för att betala tillbaka spekulativa aktielån?

Den kinesiska pyramidspelsekonomin saktar alltså in markant, men det kan vara så att fastighetspriserna kommer gå upp igen och på så sätt gynna sektorer som tagit stryk den senaste tiden. Vill man ta positioner baserat på sådana förhoppningar så kör hårt. För de som vill grunda beslut i någon form av rationalitet så bör man vara försiktig i sin exponering mot allt som är relaterat till Kina. Man bör absolut inte drabbas av panik, men fortsätter den kinesiska fastighetsmarknaden neråt bör man inte bottenfiska i dessa sektorer!

Man bör vara extremt försiktig i sin exponering mot:
Alla Kinafonder
Alla gruvbolag
Alla underleverantörer till gruvindustrin (Atlas, Sandvik)
Alla stålbolag
Alla fonder inriktade mot Kanada, Australien eller Brasilien (stora råvaruexportörer)
Alla bolag som fraktar råvaror till Kina
Alla bolag som har någon betydande exponering mot Kina

Redan nu har svenska bolag märkt av svagheterna i den kinesiska ekonomin.

Låskoncernen Assa Abloys vd Johan Molin tror att bolaget även
under 2015 kommer kunna göra förvärv, även om Kina är ostadigt och
priserna högre. Det säger han på telefonkonferensen efter rapporten.

"Vi har redan sett par konkurser i Kina. Många konkurrenter har
gett krediter till byggbolag som inte kan betala dem och har ansträngd
likviditet. Många företag är av den anledningen till salu, men frågan
är vilka man vill gå in i", säger han.

"Vår formel har alltid varit att vi betalar för vad vi kan se och
betalar tilläggsköpeskillingar om de kan leverera vad de sagt. På så
vis skyddar vi oss så att vi alltid får det vi betalar för." (Länk)

De värsta prognoser för den kinesiska tillväxten de kommande åren är optimistiska. Det är inte omöjligt att Kinas tillväxt kommer vara noll någon gång de kommande åren. Detta kan tycks vara alarmistiskt, men givet den massiva bubbla Kina befinner sig i så är det ett högst sannolikt scenario. Nedanstående bild sätter lite perspektiv på hur gigantisk den kinesiska bubblan är. De flesta bubblor är grundade i någon form av positiv ekonomisk trend, men problem uppstår när trenden dras till en extrem.



Anekdot
En bekants bekant jobbar i Kina och han beskrev situationen så här:
"Här byggs det som fan och många lägenheter står tomma! Precis som **** säger så skulle här egentligen varit en bostadsmarknad som kollapsat, men staten håller detta under armarna."

Avslutningsvis ett litet axplock från Prem Watsa brev till aktieägare för året 2014.
(LÄS nedanstående NOGA och fundera över implikationerna)

"In the last few years we have discussed the huge real estate bubble in China. In case you continue to be a skeptic, here are a few observations from Anne Stevenson Yang, an American who has been in China for over 20 years and is the founder of JCapital Research in Beijing:

1. China added 5.9 billion square metres of commercial buildings between 2008 and 2012 – the equivalent of more than 50 Manhattans – in just five years!

2. In 2012, China completed about billion square metres of residential floor space – approximately 20 million units. For perspective, the U.S. at its peak built 2 million homes in a year.

3. At the end of 2013, China had about 6.6 billion square metres of new residential space under construction, around 60 million units.

4. Yinchuan, a city of 1.2 million people including the suburbs, has 30 million square metres of available apartments – roughly 300,000 units that could house 900,000 people. This is in addition to the delivered but unoccupied units. The city of Guiyang, capital of Guizhou Province, has roughly 5.5 million extra units for a city of 5 million.

5. In almost every city Anne has visited, pretty much the whole existing housing stock has been replicated and is empty.

6. Home ownership rates in China are estimated to be over 100% versus 65% in the U.S. Many cities report ownership over 200%. Tangshan, near Beijing, is one.

7. This real estate boom could only be financed through unrestrained credit growth. Since 2009, the Chinese banks have grown by the equivalent of the entire U.S. banking system or 15% of world GDP.

8. The real estate bubble has resulted in companies extensively borrowing and investing in real estate or lending on real estate in the shadow banking system. This is exactly what happened in Japan in the late 1980s.

9. And one observation of our own: Since 2009, the easing by the Federal Reserve combined with the explosive growth in China, backed by higher interest rates, has resulted in huge inflows (‘‘hot money’’) into China. The near unanimous view that the renminbi would strengthen has resulted in a massive carry trade where speculators have borrowed at low rates across the world and invested in China, almost always backed by real estate. The shadow banking system in China – i.e., assets not on the books of the major Chinese banks – is estimated by Bank of America Merrill Lynch to be approximately $4.7 trillion or 51% of Chinese GDP. Oddly enough, prior to the credit crisis, the U.S. had $4.5 trillion in asset-backed securities outstanding or approximately 31% of U.S. GDP. You know what happened then. When the flows reverse in China, watch out!

These observations remind me again of the following quote from Michael Lewis’ essay in Vanity Fair, ‘‘When Irish Eyes are Crying’’, which I wrote to you about in our 2010 Annual Report: ‘‘Real estate bubbles never end with soft landings. A bubble is inflated by nothing firmer than expectations. The moment people cease to believe that house prices will rise forever, they will notice what a terrible long term investment real estate has become and flee the market, and the market will crash.’’ Amen!" (Fairfax financial holding, annual report 2014)

10 kommentarer:

  1. Bra inlägg när många istället pratar om en övervärderad börs i USA. Lätt att glömma detta i Kina!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja problemen i Kina är gigantiska

      Radera
  2. Väl skrivet. Hur skyddar man sig mot en sådan krasch?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det viktigaste är att man inte exponerar sig mot industrier som kan drabbas hårt om byggande i Kina avmattas. Detta gäller de flesta råvarubolag och underleverantörer till gruvindustrin. Det finns även bolag på börsen som har en betydande andel av sin omsättning i Kina och dessa bör man vara försiktiga med. Annars bör man se till så att man äger billiga bolag som man är bekväm med.

      Radera
  3. Man köper Fairfax! :D

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det kan man göra, men Fairfax har inga direkt satsningar mot den kinesiska ekonomin. Däremot har de derivatkontrakt som stiger i värde vid händelse av deflation, kanske kan Kina bidra till ett sådant scenario om råvaror fortsätter falla i värde på grund av sämre efterfråga i Kina? Vad vet jag?

      Radera
  4. En värld med en äldre befolkning bör väl kunna gynna vissa företag på lite längre sikt.

    SvaraRadera
  5. en kollega som var i Kina häromåret reagerade på att hela bostadsområden stod övergivna (helt mörkt på kvällarna, inga lampor).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Intressant att få det bekräftat av någon på "plats". Jag har läst om liknande ting. Det påminner om Japan 1989, där kunde man köra genom städer och det fanns lampor i var tionde hus. Fast i Kina ägs ofta de tomma lägenheterna av någon....

      Radera