Bostadspriserna och Skuldernas Ohållbara Utveckling

Jag läste Robert Shillers bok Irrational Exuberance för drygt 1 år sedan. Boken var fascinerande och jag började läsa fler av Shillers böcker. En dag fick jag läsa en artikel där Shiller påstod att Sverige hade ett stort ekonomiskt problem. Jag blev förfärad när jag själv började undersöka påståendet och snabbt förstod problemets gigantiska proportioner.  Detta problem blir bara större och större för varje dag som går. Åtgärder måste vidtas för att förhindra stora ekonomiska konsekvenser för Sverige och dess ekonomi.

Robert J. Shiller har påvisat i sin bok (Irrational Exuberance second edition) att över 100 år har bostadspriserna i USA följt inflationen eller möjligtvis utvecklats något snabbare än inflationen. Det står i skrap kontrast till dagens tankar om att hus är en bra investering och att prisuppgångar är en naturlag.  Att huspriserna någorlunda följt inflationen kan bevittnas i grafen nedan. Man kan tydligt se de lokal bostadsbubblorna i USA under 1970 och 1980 talet. Dessa två lokalbostadsbubblorna kraschade i slutet av 1970 talet och slutet av 1980 talet. Slutligen kan man bevittna den senaste bostadsbubblan som slutade i finanskrisen med dess konsekvenser.

Problemet är att de senaste åren har de svenska bostadspriserna kraftigt vikit av från den historiska trenden (inflationen), vilket indikerar att vi befinner oss i en kraftig fastighetsbubbla. 

I graferna nedan kan man tydligt se hur fastighetsbubblan under 1990-talet byggs upp och sedan faller tillbaka mot inflationen. Runt 1997 påbörjades uppbyggnaden av nästa bubbla i Sverige och bubblan har byggts upp under lång tid.  Huspriserna har av förståeliga anledningar sällan exakt följt den inflationsjusterade. Över tid är det dock rimligt  att huspriserna följer inflationen alternativt ökar någon tiondels procent snabbare.

Givetvis har skuldsättningen i Sverige ökat under tiden som bostadspriserna ökat (se nedan).

När bubblan sprack under 1990-talet var skuldsättning i förhållande till disponibel inkomst drygt 125 %. Idag ligger skuldsättning högre än som visas i grafen ovan. Samtidigt började prisbubblorna i Danmark, USA och Nederländerna krascha vid liknande höga skuldsättningsgrader. Ovanpå detta är hushållen extremt sårbara för plötsliga kostnader och saknar i många fall överhuvudtaget tillgångar som ej är låsta i pensionssystemet eller bostaden.

Efter att ha betraktat hur den svenska bubblan på 1990-talet byggdes upp, samt hur fastighetspriserna har utvecklats i andra länder med bostadsbubblor under 2000-talet, framgår ett bekant mönster. Ländernas befolkning var högt skuldsatta och fastighetsprisernas uppgångar har vida överstigit inflationen för att sedan implodera och återgå till drygt den inflationsjusterade trenden.  Det är sannolikt att de historiska trenderna kommer fortsätta att gälla i framtiden, därför bör de svenska fastighetspriserna återvända ner mot inflationen igen. Fastighetsbubblan idag är betydligt större än bubblan 1990 i förhållande till både skuldsättningen och de reella fastighetspriserna. I kommande stycken skall jag diskutera hushållens förmåga att klara av skuldsättningen samt andra tecken på att Sverige har en betydande fastighetsbubbla.

Den finansiella situationen för hushållen

Somliga påstår att hushållens tillgångar är betydande. Problemet är att bostäder och pensionstillgångar räknas med som är osäkra icke likvida tillgångar. 25 % av hushållens har inte ens 10 000 kronor på kontot, vilket är otillräckligt för att täcka de mest basal oförutsebara utgifterna. Dessutom diskuteras ofta medeltillgångarna på banken vilket är grovt missvisande då median ger ett betydligt mer rättvisande värde i sammanhanget. Medianen ger ett mer rättvist värde då en stor del av landets finansiella tillgångar innehas av ett fåtal. De uppåtgående huspriserna har också skapat en ”wealth effect”, där de ohållbara uppgångarna leder hushållen till en tro om att de är "rikare" än de är.

Hushållens amortering och räntekostnader

”Samtidigt har 43 procent av hushållen amorteringsfria lån. Om man inkluderar alla amorteringsfria lån och antar att låntagarna amorterar samma volym i kronor på dessa lån som på dem som faktiskt amorteras, uppgår den genomsnittliga amorteringstiden i stocken till 148 år.”(Robert Boije, Finansinspektion promemoria, 2013-10-11, s.11)

Amorteringstakten i Sverige måste komma ner till en mer hållbar nivå om drygt 30 år, annars kommer vi ha gravt skuldsatta pensionärer. Ovanpå detta är räntan rekordlåg och historiskt har räntorna varit betydligt högre. Idag är den rörliga räntan drygt 2,7 % på bolån. Fyra räkneexempel åskådliggör de svenska hushållens svåra finansiella situation. En genomsnittlig villa i Sverige kostar drygt 2,4 miljoner. Enligt ekonomifakta uppgår den disponibla inkomsten i Sverige till 196100 kr vilket motsvarar 392200 kr för ett genomsnittligt hushåll. Jag har också inkluderat räkneexempel på snittvillor i Stockholmsområdet (snittvilla Stockholm 4,5 miljoner kronor).

(Nedanstående är genomsnittliga beräkningar för hushåll (förstagångsköpare) som skall köpa ett genomsnittligt hus i Sverige eller Stockholm. Människor som bor i Stockholm tjänar generellt mer än den genomsnittliga svensken, vilket ger dem en större möjlighet att hantera kostnaderna. De disponibla inkomsterna för Stockholm skall alltså egentligen ligga något högre. Alla människor i Sverige bor inte villor och de har förmodligen lägre kostnader. Skattereduktionen är enligt bokalkylen medräknad.)

Driftskostnad- kostnad för el, vatten, nät, sophämtning, underhåll och försäkring. Brukar schablonmässigt sägas vara 3500-3800 kr i månaden.

Scenario 1 Sverige (amorteringstakt 35 år och konstant ränta)

Amorteringstakt 35 år (5 år topplån), ränta 2,63 %, genomsnittlig villa (2,4 miljoner), disponibel inkomst för hushåll 399200 kr.

Kostnad per år för amortering, räntor och driftskostnader	Räntor och amorteringars procentuella andel av hushållens disponibla inkomster.	Kontantinsats storlek (procentuella andel av disponibla inkomster)
152 629	38,2 %	360 000 (92 %)

Scenario 2 Sverige (amorteringstakt 35 år och högre ränta)

Amorteringstakt 35 år (5 år topplån), ränta 7,63 %, genomsnittlig villa (2,4 miljoner), disponibel inkomst för ett hushåll 392200 kr.

Kostnad per år för amortering, räntor och driftskostnader	Räntor och amorteringars procentuella andel av hushållens disponibla inkomster	Kontantinsats storlek (procentuella andel av disponibla inkomster)
228 000	58,1 %	360 000 (92 %)

Scenario 3 Stockholm (amorteringstakt 35 år och konstant ränta)

Amorteringstakt 35 år (5 år topplån), ränta 2,63 %, genomsnittlig villa Stockholm (4,5 miljoner), disponibel inkomst för hushåll 399200 kr.

Kostnad per år för amortering, räntor och driftskostnader	Räntor och amorteringars procentuella andel av hushållens disponibla inkomster	Kontantinsats storlek (procentuella andel av disponibla inkomster)
272 964	68,4 %	675 000 (170  %)

Scenario 4 Stockholm (amorteringstakt 35 år, högre ränta)

Amorteringstakt 35 år (5 år topplån), ränta 7,63 %, genomsnittlig villa Stockholm (4,5 miljoner), disponibel inkomst för hushåll 399200 kr.

Kostnad per år för amortering, räntor och driftskostnader	Räntor och amorteringars procentuella andel av hushållens disponibla inkomster	Kontantinsats storlek (procentuella andel av disponibla inkomster)
424 056	106,2 %	675 000 (170 %)

Kostnaderna för amorteringar och räntor är massiva och frågan är om hushållen verkligen är beredda att betala detta pris under en längre tidsperiod. Att betala 40-60% av inkomsterna i bara amortering, räntor och driftskostnader är oerhört mycket. Man ska betona att räkneexemplen ovan exkluderar levnadskostnader, lån till bilen, konsumtionslån och underhållskostnader för huset. Eftersom kostnaderna är så höga så är det inte konstigt att väldigt många svenskar amorterar i en alldeles för låg takt eller inte alls.

Sämst på att amortera är stockholmare, här är det bara 54 procent som betalar av på bostadslånet. I huvudstaden är det 44 procent som helt nobbar amorteringar. Det kan jämföras med bolåntagare i Norrland, där åtta av tio amorterar på bottenlånet. (Hans Bolander, Färre betalar av på lånen, 2014-04-09)

När väl hushållen börjar amortera i en rimlig takt samt betala en högre ränta kommer detta kraftiga påverka konsumtionen i Sverige och göra en mängd människor arbetslösa. När många människor blir arbetslösa minskas konsumtionen och inköpen av bostäder. Blir en person i hushållet arbetslös eller bostadspriserna faller något blir situationen för hushållen ohållbar. När befolkningen sedan inser att uppgående huspriser ej är en naturlag så har prisfallet inletts och storbankerna kommer behöva ett statligt ingripande för att rädda det finansiella systemet. Räntan kommer inte stiga till 7,6 % under det kommande året men det är mycket troligt att dagens låga ränteläge ej kan kvarstå. Det är också troligt att det räcker med att hushållen börjar amortera ner huset (under 30-35 år) alternativt betala ett fåtal procents högre ränta, för att situationen för många hushåll skall bli ohållbar. Kort sagt, ökas amorteringstakten till en rimlig hastighet lär en lägre konsumtionen ge kraftiga spridningseffekter, vilket i sin tur ökar arbetslösheten dramatiskt tillsammans med kraftiga fall på bostadsmarknaden.

 Den finansiella sektorn

En annan god indikator på att Sverige befinner sig i en kraftig bubbla är att den svensk finanssektor är gigantisk (många gånger större än BNP). Kollar man på andra drabbade ekonomier så framgår detta mönstret tydligt från Danmark, Island, USA till Spanien.

Kreditprövningen på bankerna har skett oansvarigt under en längre period. Avregleringar ledde under lång tid till att hushållen kunde belåna hela bostaden. Det har också framkommit att bankerna underdrivit levnadskostnaderna vid ansökningar om bolån. Dessutom har det givits ut delvis amorteringsfria lån vilket har lett till att kraven om amortering varit oerhört lågt. Allt detta har givet svensken en tro om att dess skyldigheter gentemot banken är lägre än vad den i själva verket är. Historiskt har finanssektorn haft svårigheter att förbereda sig för mer osannolika händelser och det är därför troligt att de även idag är mycket sårbara för ett mer osannolikt scenario. Minskas konsumtionen kraftigt kommer lätt kreditförluster uppstå i bankernas utlåning till företag och hushåll.

I de flesta sammanhang används mått såsom kärnprimärkapitalrelation för att beräkna en banks finansiella stabilitet. I denna text diskuteras ett mer osannolikt scenario där det inleds ett kraftigt prisfall på bostäder i Sverige. Detta scenario skulle man kunna beskriva som en ”black swan”.  Jag tvivlar starkt på att Swedbanks beräkningar av kärnprimärkapitalrelationen är användbara i någon mening vid ett inträffande av en ”black swan”.  Andreas Cervenka beskrev det väl i ett inlägg på sin blogg.

Uttryckt på ett annat sätt: det räcker med att bankernas tillgångar sjunker i värde med 4,5 procent för att hela aktiekapitalet ska vara utraderat och banken gå omkull (i praktiken är bankrutten ett faktum redan vid ett par procents förluster eftersom bankernas möjlighet att låna då stryps, fast då har staten förstås redan hunnit gå in). (Andreas Cervenkas, Svenska bankers skulder: 11900 miljarder)

Givet 90-talskrisen och svenska storbankers problem i Baltikum är det inte osannolikt att bankerna återigen är dåligt förberedda för ett oväntat scenario.

Rimligheten i dagens situation?

Det finns en mängd ekonomer som hävdar med olika modeller att huspriserna är rimliga och kan förklaras av diverse faktorer. Frågan är om man bör fästa någon vikt vid modeller som misslyckats att förutspå större finansiella kriser under alla tider? Vad man ytterst bör diskutera är om utvecklingen som skett de senaste 15 år på bostadsmarknaden och i hushållens skuldsättning är rimlig? Är det rimligt att huspriser och skuldsättning ökar med 5-6% mer än inflation under en så pass lång tid, när historiskt fastighetspriserna ungefär gått likt inflationen? Är det rimligt att man kunnat belåna hela bostaden i Sverige och ovanpå det ta amorteringsfria lån? När väl de amorteringsfria lånen löper ut, kommer hushållen klara av chocken på privat ekonomin när lånet skall betalas tillbaka? Är det rimligt att amorteringstakten ligger på 148 år vilket skulle innebära att våra barnbarn betalar av det sista på de lånen vi tar idag? När blir en skuldökningstakt orimlig om en ökningstakt om 5-6% över inflationen ej är det?

De flesta ekonomer undersöker inte huruvida bostadspriserna är förhöjda eller om det är rimligt att svenskarnas amortering är obefintlig. De utgår istället ifrån att prissättningen på marknaden är rationell och korrekt. Eftersom prissättningen är ”korrekt” försöker sedan ekonomerna rationalisera och förklara hur huspriserna kan vara så höga. De bortser från faktumet att marknaden inte är perfekt och att situationen som sådan är fullständigt orimlig. Ekonomernas försök att förklara de förhöjda bostadspriserna tar ofta till sig humoristiska proportioner.

“Å andra sidan om någon lämnar ett papper till mig på 90 sidor för att bevisa att det inte är en bubbla, då är jag väldigt nervös. Om någon behöver skriva så många sidor och argumentera så mycket, då har vi förmodligen ett problem” (Anders Borg, diskussion om bostadspriserna, Avanza forum 2014)

De glömmer också bort faktumet att om bostadspriserna inte faller vore det ett exceptionellt avsteg från den historiska trenden och något av ett under ur ett historiskt perspektiv. De extrapolerar dagens prisutveckling och dagens krav på hushållen framåt i tiden istället för att kritisk granska nutiden. När de extrapolerar prisutvecklingen framåt missar de att det är rimligare att prisutveckling återgår till den historiska trenden. Howard Marks beskriver fenomenet perfekt i citaten nedan.

“Every once in a while, an up- or down-leg goes on for a long time and/or to a great extreme and people start to say ”this time it`s different.” They cite the changes in geopolitics, institutions, technology or behavior that have rendered the “old rules” obsolete. They make investment decisions that extrapolate the recent trend. And then it turns out that the old rules do still apply, and the cycle resumes. In the end, trees don’t grow to the sky, and few things go to zero. Rather, most phenomena turn out to be cyclical.” ( Howard Marks, YOU CAN`T PREDICT. YOU CAN PREPARE)

“It`s dangerous when the market`s at record levels to reach for a positive rationalization that has never held true in the past. But it`s been done before, and it`ll be done again.” (Howard Marks, WILL IT BE DIFFERENT THIS TIME?)

Stefan Yngves är orolig och det är i högsta grad förståeligt. Tyvärr är det försent att förhindra att bobubblan fullständigt imploderar, då bubblan redan idag är så pass uppblåst att det ej går att förhindra en kollaps. Stockholm och Göteborg kommer drabbas värsta eftersom de marknaderna är mest övervärderade. En bubbla av denna magnitud kommer ej pysa utan den kommer lämna en hel generation av husköpare skuldsatta för resten av sina liv. Den kommer lämna storbankerna konkursmässiga och den kommer drabba ekonomin hårt. Tyvärr är de enda åtgärderna som kan verkställas de som på olika sätt låter bankerna ta en större ekonomisk smäll. Höjda krav på bankerna och bankernas ägare bör verkställas för att på så sätt minska det som den svenska befolkningen måste betala.

Det är viktigt att svenskarna i framtiden återgår till en mer rimlig syn på lån och belåning. Desto snabbare ett amorteringskrav införs, desto bättre. Införs ej ett amorteringskrav kommer skuldsättningen att öka och de uppbyggda obalanserna bli större och större. Görs inget kommer människor som närmar sig sin pension behöva chock amortera för att slippa vara gravt skuldsatta senare i livet.

Idag har svenskarna närmast en syn på fastigheter som spekulationsobjekt. Det spelar ingen roll att man inte amorterar för att huspriser går alltid upp i värde. I själva verket har historien visat att huspriser inte alltid går uppåt och kan falla kraftigt. Med mantran om ”bostadsbrist” och att huspriser alltid går uppåt har det bildats en allt för euforisk syn på fastigheters avkastningsmöjligheter, särskilt i jämförelse med avkastningen historiskt. James Grant beskrev denna avsaknad av verklighetsförankring under USAs bostadsbubbla.

”What sustains and supports the value of residential real estate is, among other things, unblinking faith. “House prices don`t fall” is not so much an economic assertion as a theological one. Our grandparents or great grandparents would be astonished to hear it. Their own experience taught them that house prices, on average, don`t rise” (James Grant, Mr Market Miscalculates: The Bubble Years and Beyond, s 160)'

Det är den här övertron som har drivit mycket av uppgången som kunnat bevittnas och samtidigt har det uppstått allt mer spekulativa tendenser i utlåningen. Bolag som ger ut spekulativa lån till privatpersoner inom områden från bilar, hus (blancolån SBAB), resor eller till rena konsumtionslån har blivit ett utbrett fenomen. Ständigt går reklamer på tv om lånevillkor och sms-lånens utbredning är ett tecken i tiden om allmänhetens okunskap och brist på riskmedvetenhet.

Varför priserna på bostäder har gått upp så kraftigt de senaste åren kan till viss del härledas till det låga byggandet i Sverige, men det kan omöjligt rättfärdiga hela uppgången. Tillsammans med låga krav om amortering och rekordlåga räntor har huspriserna blåsts upp på ett ohållbart sätt samtidigt som banksektorn börjat tjäna allt mer pengar. Dessutom har Sveriges tillväxt allt mer börjat förlita sig på ökad konsumtion och därmed ökad utlåning eftersom skuldsättningen har ökat de senaste åren.

När väl utgivningen av lån stramas upp och svensken skall börja amortera kommer ekonomin stå inför en tuff period då ett stort draglock (konsumtionen) blir betydligt lägre än idag. En lägre konsumtion leder till ökad arbetslöshet som får spridningseffekter i hela ekonomin. Uppgången har inte varit begränsad till områden med bostadsbrist utan har skett i landet som helhet. I riket som helhet blir det svårare att försvara prisuppgångarna med ”bostadsbrist”(se första grafen).

En övertro på marknadens prissättningsförmåga har aldrig bådat gått för framtiden och idag ifrågasätter inte den vanlige svensken uppgångarna överhuvudtaget. När det existerar en stark tro på att prisuppgångar kan fortsätta uppåt trots att fundamenten ej hänger med har en bubbla bildats. Vad som troligtvis kommer ske är att fastighetspriserna på sikt återvänder till den historiska trenden (cirka inflationen), detta skulle innebära ett prisfall i riket om drygt 40-50 % (se första grafen). Den exakta storleken på prisfallet och tidpunkten är omöjlig att avgöra, men prisfallet kommer markanta påverka svensk ekonomi.

Tar inte beslutsfattare sitt ansvar kan säkerligen bubblan bli betydligt större och fortsätta uppåt under lång tid. Dock ska man inte betvivla faktumet att bubblor alltid sprickor och att det ytterst är en tidsfråga innan denna också gör det. Även om det jag förutspår ej inträffar så finns det uppenbara risker i priset på fastigheter och hushållens finansiella situation. Likheterna i skulduppbyggnad och prisutveckling mellan Sverige och länder vars bostadsmarknader har kollapsat är betydande. Att endast bortförklara dessa samband med komplicerade matematiska modeller som saknar verklighetsförankring är dumdristigt.

Ekonomer som Robert J. Shiller har proklamerat att den svenska och norska fastighetsmarknaden befinner sig i en bubbla och till skillnad från andra ekonomer har han gjort detta framgångsrikt flera gånger. Norge har otroligt nog en ännu mer övervärderad fastighetssektor än Sverige och i Norge har vi kanske har börjat se begynnelsen på att bubblan spricker. Den som lever får se, men befolkningen i Norge har nog börjat inse att uppgående priser ej är en naturkraft och det har kanske bildats en tro om att priserna kan falla relativt kraftigt. Vem går då ut och köper sin bostad idag i Norge? När sedan köpsidan försvinner och utlåningen stramas åt kan priserna bara gå i en riktning.

Avslutningsvis vill jag säga att det är omöjligt att förutspå huruvida bubblan börjar spricka idag eller om 5 år. En bostadsbubbla kollapsar över en längre tidsperiod och det kommer ta lång tid innan en eventuell botten nås. En allmän nedgång på bostadsmarknaden eller börsen, alternativt högre räntor och krav om amortering kan sätta igång ett större ras på bostadsmarknaden. Det är uppenbart att utveckling är ohållbar på sikt och kommer ta ett abrupt slut någon gång i framtiden. Det är därför av extrem vikt att personer i nyckelpositioner agerar och lindra kraschen och dess konsekvenser. Robert J. Shiller beskriver vikten av att personer i nyckelpositioner tar ansvar i citatet nedan.

"Little will be done to stop these things if public figures consider themselves beholden to some overarching efficient markets principle and do not even recognize over-speculation as a real phenomenon."(Robert J. Shiller)